Simples Nacional ou Lucro Presumido: qual compensa para a sua construtora?

A pergunta que toda construtora deveria refazer todo ano

Muita empresa de construção civil escolheu seu regime tributário na abertura e nunca mais revisitou a decisão. O problema é que o cenário muda: o faturamento cresce, a folha aumenta, a margem oscila — e o regime que fazia sentido no primeiro ano pode estar custando caro hoje.

Entre o Simples Nacional e o Lucro Presumido, não existe resposta única. Existe a resposta certa para o perfil da sua obra e da sua folha. Vamos ao que realmente pesa na conta.

O Simples Nacional para construção civil: bem-vindo ao Anexo IV

A primeira coisa a entender é que a construção civil não segue a lógica “amigável” que muita gente associa ao Simples. Ela se enquadra no Anexo IV, que tem uma característica que muda todo o cálculo.

Nos demais anexos de serviço, a Contribuição Previdenciária Patronal (o INSS patronal de 20% sobre a folha) já vem embutida na alíquota do DAS. No Anexo IV, não. A CPP é recolhida por fora, em guia separada, sobre o total da folha de pagamento — salários e pró-labore incluídos.

Na prática, isso significa que a alíquota do DAS no Anexo IV (que vai de 4,5% a 33%, conforme a receita dos últimos 12 meses) cobre apenas IRPJ, CSLL, PIS, Cofins e ISS. O INSS patronal é um custo adicional, à parte, que precisa entrar na conta desde o começo.

Outra consequência: como a atividade é definida diretamente pelo Anexo IV, o Fator R não se aplica. Não há como migrar de anexo ajustando a proporção da folha, como acontece entre os Anexos III e V.

O Lucro Presumido para construção civil

No Lucro Presumido, os tributos são apurados de forma separada:

IRPJ e CSLL incidem sobre uma base presumida do faturamento (as bases variam conforme a natureza do serviço — obra por empreitada com material tem tratamento diferente de serviço puro);
PIS e Cofins no regime cumulativo, com alíquotas de 0,65% e 3%;
ISS conforme o município (em Curitiba, dentro da faixa municipal);
CPP de 20% sobre a folha, recolhida normalmente.

Repare no detalhe: a CPP de 20% sobre a folha existe nos dois regimes. Ela não é um diferencial do Presumido — é um custo comum. É justamente por isso que a comparação entre os dois regimes, para construção civil, é mais equilibrada do que para outros setores.

Onde a decisão realmente se define

Três variáveis costumam definir qual regime vence:

1. O peso da folha de pagamento. Como a CPP pesa nos dois lados, empresas com folha alta perdem parte da vantagem que o Simples teria em outros setores. Quanto maior a folha em relação ao faturamento, mais próximos os dois regimes ficam — e mais vale rodar a conta.

2. A margem de lucro real da obra. O Lucro Presumido tributa sobre uma base presumida, independentemente do lucro efetivo. Se a margem real da sua obra é maior que a presunção, o Presumido tende a favorecer. Se é menor, você pode estar pagando imposto sobre um lucro que não existiu.

3. O faturamento acumulado. O Simples tem teto de R$ 4,8 milhões anuais. Acima disso, a discussão nem se coloca. E, conforme a receita sobe dentro do Simples, a alíquota efetiva do Anexo IV avança rápido nas faixas superiores.

O que muda com a Reforma Tributária

Vale registrar que a transição para o IBS e a CBS (que começa a valer de forma escalonada a partir de 2026) vai reconfigurar essa comparação nos próximos anos, especialmente pela lógica de créditos da não cumulatividade. Uma empresa que compra muito material e insumo pode se beneficiar de créditos que hoje não existem no Simples. Essa é uma camada a mais que reforça: a escolha de regime deixou de ser uma decisão “de uma vez” e virou uma revisão periódica.

A conclusão prática

Não escolha regime por hábito nem por “o que o vizinho faz”. Para uma construtora, a decisão certa nasce de um comparativo numérico com os seus próprios dados: faturamento projetado, folha real, margem por obra e perfil de compras.

Na Maxima BPO, montamos esse comparativo lado a lado — Simples Anexo IV versus Lucro Presumido — com os números da sua empresa, já considerando o impacto da CPP e o horizonte da Reforma Tributária. É uma análise que costuma pagar a si mesma logo no primeiro trimestre.

Quer saber qual regime está custando menos para a sua construtora? Fale com a gente.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada do seu caso. As regras citadas seguem a Lei Complementar nº 123/2006 e a legislação vigente em 2026.